92家上市房企经营现金流平均净额升至7.36亿元，三部门提升预售门槛并推行现房销售

2026年半年报季，房地产行业出现经营现金流改善与整体盈利走低并存的财务现象。据Wind统计，申万房地产开发指数纳入的92家上市公司中，经营活动现金流量净额平均值由2025年同期的3.16亿元提升至7.36亿元，中位数亦有抬升；但92家上市房企整体利润表现仍在下滑。销售规模居前的万科A、绿地控股、招商蛇口、滨江集团等均实现经营活动现金流量由负转正，其中招商蛇口由2025年同期的净流出20亿元转为净流入241亿元，扭转幅度最大。前述房企中，仅绿地控股实现归母净利润上行，且为亏损收窄。

利润与现金流的背离，与会计核算规则和房企经营策略调整有关。利润按权责发生制核算，现金流反映真实资金收支；预售制下，当年收到的预售房款计入合同负债，不计入当期损益，当期利润主要来自早年高价拿地项目的交付结转。头部房企销售回款不再大量投向土地，适度管控对外付款并处置部分低效项目，也抬升了经营现金流。以万科为例，上半年存货规模下降278亿元，主要来自完工、在建产品去化以及新增计提存货跌价准备39.4亿元，拟开发土地规模未有下降；支出端持续压降各类费用，新项目获取主要通过土地盘活等方式。

8月28日，住房和城乡建设部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行等同步发布融资配套改革制度。新政对商品房预售制度改革的核心在于两点：预售门槛提升，现房销售有力有序推行。新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。此前现房销售已处于局部试点阶段，第三方机构统计，2024年以来有6省32市推动相关计划，各地政策进展程度不一致。为匹配预售制度改革，金融主管部门发布项目公司制、主办银行制为主导的金融政策，银行信贷重心转向项目端，更多融资工具落地项目公司。