央行、金融监管总局等四部门联合发布房地产信贷改革意见及5个配套办法，涉及保障房贷款保本微利、租赁贷款期限最长30年、城市更新贷款、REITs发行及上市房企再融资并购重组

2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国证监会出台《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局单独或会同有关部门发布5个配套管理办法。这些文件涉及房地产信贷管理、商品住房销售制度、资本市场支持构建房地产发展新模式等安排。

在租赁住房方面，《意见》第十六条明确保障性住房开发贷款专项用于支持符合要求的配售型保障性住房项目开发建设，按保本微利原则确定贷款利率。第十七条明确住房租赁开发建设贷款用于支持新建、改建长期租赁住房，支持对象涵盖开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位。第二十八条明确住房租赁团体购房贷款用于支持企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋，用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，期限最长不超过30年。第三十条允许住房租赁经营性贷款中，自有产权项目期限最长可达20年。

城市更新方面，金融监管总局会同住房城乡建设部制定《城市更新项目贷款管理办法(试行)》，设立“城市更新项目贷款”品种，细化准入条件、贷款用途、还款、资金管理。《意见》第三十条作出衔接安排，依法合规改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，可获得期限最长不超过5年的经营性贷款，金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

存量房产和资本市场支持方面，中国证监会出台的意见支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金(REITs)，或者作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，持续推进不动产私募投资基金试点。《意见》第二十五条鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产发行信贷资产支持证券，分散信用风险。

并购重组和风险防范方面，证监会意见支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，支持综合运用股份、定向可转债、现金等工具并购重组涉房资产，其中以发行股份、定向可转债方式购买资产的，可以募集配套资金，支持发行公司债券和商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产资产支持证券(ABS)。证监会意见在风险防范上明确落实“四早”要求，强化股债基监管联动，畅通退市渠道，配合地方政府推动违约债券处置出清；依据《商品住房开发贷款管理办法(试行)》发放的贷款，对应项目纳入“白名单”管理，与城市房地产融资协调机制相衔接。