住宅开发

海南、云南、四川、广西、贵州、吉林等地纷纷出台措施，发力康养旅居产业。各地采取不同策略：北方以夏季避暑康养为主，南方主打冬季旅居养老，大城市制定标准和制度，中小城市突出特色和服务。

博鳌亚洲论坛2026年年会披露，候鸟式旅居的需求比例远高于实际消费比例，供需严重错配。在产业基础、医疗配套、公共服务尚未完善的情况下，一些地方和企业盲目上马大型康养地产项目，导致项目入住率低，部分陷入烂尾困境。

成交放量并不意味着市场普遍转暖。2026年成交的资产大多有两个共同点：资产质量较好，降价后具备吸引力；经营相对稳定，能够持续产生现金流。买家关注的不是短期内价格是否上涨，更在意当期租金收益和长期回报。持续数年的价格调整，已使部分优质资产进入买方认可的区间。商业不动产REITs等证券化渠道逐步拓宽，也为投资人增加了退出选择。

7月23日，宁波东港喜来登酒店在阿里资产平台挂牌出售，被当地一家食品企业以3.6亿元底价竞得。酒店建筑面积6.6万平方米，折合单价约5455元/平方米。该酒店开业近20年，拥有378间客房，并配有会议厅、宴会厅、餐厅、行政酒廊、游泳池和健身中心等设施。评估报告给出的估值为6.13亿元，成交价相当于评估价的6折。2021年以来，房地产行业流动性持续紧张，部分房企为回笼资金折价出售酒店。酒店具有经营性现金流，价格下调后吸引了不少产业资本和民营企业接手。

2026年以来，各地成交的酒店包括：云南祥云实业以20亿元购得深圳太子湾美高梅酒店；富力地产旗下武汉和合肥两家豪华酒店由民营企业接手；石家庄京州国际大酒店被河北馥境商管以3.49亿元摘得。这些酒店的成交价普遍低于评估价，其中富力地产旗下武汉、合肥两家酒店不足6折，石家庄京州国际大酒店约为7.6折。

商办资产2026年以来交易活跃。7月，美格智能以2.85亿元从汇丰等外资机构手中买下上海维璟中心A栋，采用承债式收购，现金交易价款为8600万元，同时承接1.99亿元债务。6月，拼多多相关主体以33.7亿元买下上海星展银行大厦，折合单价7.33万元/平方米，该大厦位于陆家嘴金融中心，总建筑面积4.6万平方米，是上半年上海成交金额最大的一笔大宗交易。

稀缺性强、性价比高的住宅成交也逐渐活跃。7月，北京鼓楼附近八步口胡同3号改建四合院成交4套，总价7.85亿元，其中最高一套成交价3.96亿元，平均单价超过10万元/平方米。

同月，深圳半山海景别墅一套房源在阿里资产平台拍卖，经过167轮竞价，以8708万元成交，较起拍价溢价360%。6月，深圳半岛城邦一套顶层复式以7073万元底价成交。上半年，杭州望天际一套顶层跃层以1.52亿元成交，单价24.39万元/平方米。高力国际报告显示，上半年全国大宗资产交易中，零售商业成交32笔，交易额370.8亿元，在各业态中居首；办公成交43笔，交易额257.4亿元；酒店及公寓成交46笔，交易额167.8亿元；综合体成交12笔，交易额203.6亿元；工业物流成交45笔，交易额107.4亿元；数据中心成交1笔，交易额53.9亿元；商务园区成交9笔，交易额29.1亿元；其他资产成交4笔，交易额21.7亿元。

上半年具有代表性的大宗交易中，卖家主要是房地产开发商和外资机构。上海星展银行大厦、新茂大厦、仙乐斯广场原持有方均为外资基金或投行，北京荟聚中心的原持有方也是外资企业。开发商出售的资产大致有两类：一类是主动出售以回笼资金，如北京保利大都汇项目；另一类源于债务纠纷，被债权人申请处置，如富力地产旗下部分酒店。买家则以内资机构、企业和自然人为主，外资买家占比仅3%。内资买家中，投资机构和保险资金占比最高，达到33.6%。大家保险、友邦人寿、中宏人寿等频繁参与商业综合体交易，标的包括北京鼎好DH3、上海瑞安新天地等。6月，成都万象城以84.75亿元出售给成都润成信商业管理有限公司，后者股东为中信证券。

民营企业是第二大买家群体，收购笔数较多、单笔金额相对较小，标的集中于零售商业、工业厂房、酒店、自用办公楼和产业园。代表性交易包括雅晶源科技收购深圳龙岗智造园、拼多多相关主体收购上海星展银行大厦、京东收购北京环博达物流园，以及美格智能收购上海维璟中心A栋。国资和政府平台主要收购大型综合体、商务园区及工业物流资产，相关交易包括苏州新联等联合收购颛桥万达、上海凯成控股收购数通链谷、山西文旅与太原重型机械联合收购太原一家购物中心，以及天津临港控股收购工业在建工程等。外资买家中，东亚银行收购了东亚银行大厦；新加坡政府投资公司（GIC）也参与了上海虹桥万科中心的股权收购。

交易继续向核心城市集中。高力国际报告显示，上半年一线城市交易金额占全国的65.3%，上海和北京分别占30.6%和25%，深圳、广州合计约占10%。商办和酒店的买卖双方相对集中，豪宅交易则更为分散。7月3日，北京朝阳区富城花园一处独栋别墅以7536万元成交，别墅建筑面积399.2平方米，成交单价18.88万元/平方米。拍卖信息显示，房产所有人为北京恒通视讯科技发展有限公司法定代表人宋某。该公司因欠兴业银行北京东单支行5943.8万元被申请强制执行，6月法院在京东资产平台拍卖这套别墅，经过171轮出价，房产最终以较起拍价溢价135.5%的价格被自然人刘某竞得。

5月，北京朝阳区东山墅一套建筑面积774.2平方米的别墅经过18次出价，以7926万元成交，房产因中赫集团债务违约进入法拍。过去，大宗资产买家关注区域规划、地铁和周边地价，计算转手差价；现在，他们更关心租约期限、租户结构、空置率和年度现金流，判断租金回报能否覆盖资金成本。目前买家对一线城市核心区办公资产的收益率要求普遍在4%以上，对零售商业和酒店的要求更高。这样的收益率在几年前很难达到，价格高企时一线城市优质办公资产的租金回报率长期低于3%，投资人依靠资产升值补足收益。近几年租金和售价同步下行，但售价降幅更大，租金回报率随之上升。

险资一直是大宗资产交易市场的重要买家，保险资金成本较低、期限较长，偏好现金流稳定的成熟资产。上半年频繁出现在买方名单中的险资，收购标的大多是已度过培育期、出租率和销售额相对稳定的商业综合体。退出渠道也在发生变化，公募REITs扩容至消费基础设施后，购物中心、社区商业等资产陆续进入发行范围，收购、改造、运营、发行REITs的链条逐渐成形。REITs市场既为机构提供了定价参照，也增加了一条退出路径。

民营企业和产业资本的收购集中于自用办公楼、厂房、产业园和零售物业，部分买家原本就是租户或经营者。国资和地方平台收购资产通常还承担产业发展和城市更新目标，标的多为大型综合体、商务园区、工业物流项目及在建工程，交易往往与招商载体建设、产业导入或存量资产盘活有关，价格并非唯一考量因素。

外资卖家的选择受全球资产配置影响，境外利率处于高位、汇率对冲成本上升时，人民币不动产的收益率吸引力减弱，部分外资减持内地物业回笼资金投向其他市场。也有长期资金选择加仓，这类资金持有期限更长，对短期波动的容忍度也更高。豪宅买家多为自然人或其控制的企业，法拍市场为买家提供了折价获取核心地段稀缺住宅的机会。2026年出现的部分独栋别墅法拍源于原业主或关联企业的债务问题，较低的起拍价吸引多人竞价，部分房源以较高溢价成交。这类资产总价高、供应少、可比样本有限，竞价时容易出现较高溢价，也存在流动性弱、变现周期长的问题。

上半年大宗资产交易明显回升，但除少数稀缺资产出现溢价外，多数标的仍以较大折扣成交。现在能成交的，都是买家算得过账的资产；算不过账，挂再久也无人问津。

从权益销售口径看，中海地产与保利发展的排位发生变化。中海地产权益销售额为1375.1亿元，居于首位；保利发展权益销售额为1182亿元，位列第二。头部房企中，中海、华润、金茂三家央企累计权益销售额同比保持正增长。前7月权益销售金额TOP10房企累计增幅均在七成以上，其中4家企业同比增幅突破100%。中建玖合以222.6%的增幅排在首位，龙翔控股集团、联泰地产分别增长193.8%和185.8%，天健集团同比增长140.9%。增幅前十房企中，央企1家、国企2家、民营企业7家。

7月单月，房地产销售进入传统淡季，百强房企操盘口径销售金额为15918.2亿元，同比下降14.6%。单月操盘销售金额最高的房企为中国海外发展，达到145亿元；保利发展位列第二，为137亿元；绿城中国、招商蛇口和华润置地单月销售金额处于123亿元至135亿元区间。约四成百强房企单月销售实现正增长，前50强房企中有22家7月操盘销售金额同比增长，其中武汉城建同比增幅最高，达到413.6%，中建智地同比增长339.7%。

市场成交层面，新房与二手房走势继续分化。50城新房1-7月累计成交同比下跌9%，跌幅较1-6月收窄约1个百分点；二手房1-7月成交面积累计同比增加11%，与新房降幅的差距约为20个百分点。产品结构方面，核心城市高端住宅与刚需项目表现各异。杭州滨江建发金茂望天际首开66套江景房源，3小时售罄，总销售额约33.6亿元；深圳华润招商观潮三批次加推106套环幕瞰海大宅，去化约七成，三次推售累计销售超过100亿元。深圳安居房项目山樾湾花园1-7月成交1246套，位居深圳全市首位。

政策层面，2026年7月多项中央层面部署落地。7月30日中共中央政治局会议召开，“稳定房地产市场”成为下半年政策基调，房地产被纳入“切实筑牢安全屏障”的范畴。

从权益销售额看，中海地产和保利发展分别以1375.1亿元和1182亿元位居前列。中海地产、华润置地、中国金茂累计同比保持正增长，其中中海地产同比上涨13.3%。四家房企权益销售额同比增幅超过100%，中建玖合以222.6%的增幅居首，龙翔控股集团增长193.8%，联泰地产增长185.8%，天健集团增长140.9%。

7月16日，杭州“望天际”项目首开66套江景房源开盘售罄，总销售额约33.6亿元，整体备案均价14.23万元/平方米，最高单套总价突破1.52亿元。安澜上海东区一批次7月31日开盘，30分钟告罄，销售额33.6亿元。上海绿城·悦海棠累计认购客户946组，认购率415%，刷新2025年至2026年上海新房单一批次认购量和认购率两项纪录。

深圳安居房项目山樾湾花园配售均价4.26万元/平方米，总价255万元起，1至7月成交1246套，位列深圳全市第一。重庆海成金开郡周度成交53套、1.39亿元，位列重庆双榜榜首。部分远郊或产品力偏弱的项目面临去化压力，新规产品入市叠加二手房价差收窄，刚需客群考量更为审慎。

7月，30城新建商品住宅销售面积同比小幅增长，其中一线城市增幅较高，二线代表城市同比微降，三四线代表城市同比微增。上海杨浦区地块以161.2亿元总价、102023元/平方米楼板价刷新杨浦区宅地单价纪录。

7月7日，杭州钱江世纪城地块经98轮竞价，保利发展以46.05亿元拿下，溢价率26.68%。7月21日，滨江集团在杭州连落两子，以18.1亿元拿下拱墅康桥地块，溢价率39.22%；以5.66亿元摘得上城长睦地块，溢价率34.47%。7月24日，深圳光明区光明街道地块经50轮竞价，招商蛇口以15.05亿元拿下，溢价率18.88%。同日，广州白鹅潭商务区地块经10轮竞价，保利发展以6.09亿元拿下，溢价率17.32%。

7月28日，上海杨浦八埭头地块起始总价118.68亿元，保利发展与华润联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，综合楼面价10.2万元/平方米，成为2026年“总价地王”和区域“单价地王”。同日，保利发展联手徐汇城投以70.6亿元摘下徐汇康健地块，溢价率24.51%，刷新板块“地王”。北京朝阳酒仙桥地块经248轮竞价，中海地产以46.814亿元拿下，溢价率25.84%，楼面价8.1万元/平方米。广州荔湾地块经50轮竞价，绿城以16.86亿元胜出，溢价率40.97%。杭州余杭区未来科技城两宗宅地由伟星房产以28.75亿元包揽，溢价率分别为11.47%和15.79%。

7月30日，北京再推三宗宅地。昌平东小口地块经103轮竞价，建发以49.77亿元拿下，溢价率10.6%。门头沟四道桥地块经163轮竞价，绿城以14.706亿元拿下，溢价率16.71%。顺义地块由民企沧州玖熙以8.308亿元击败国企住总，溢价率12.57%。三块地全部溢价出让，北京一日揽金72.78亿元。

房企的投资地图从四五十个城市收缩到十来个，北京、上海、深圳、杭州等是重点投入城市。优质地块稀缺，核心地段项目去化速度快，资金周转快，资金占用量相对较少。房企越来越看重项目回款与去化速度，核心区地块安全度更高，客户支付能力更强。上海限价放开后，新房价格反超二手，价格天花板打开，市中心项目在土拍市场优势突出。

华润置地2025年归母净利润254.2亿元，同比微降0.6%；中海地产归母净利润126.9亿元，同比下降18.9%；保利发展归母净利润10.35亿元，同比下跌79.31%；招商蛇口归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。保利发展2025年计提减值合计约69亿元，招商蛇口计提约42.7亿元。保利发展2026年加快进攻核心城市核心地块，已在上海相继拿下6块地，包括长宁中山公园地块、虹口四川北路地块、杨浦八埭头地块和徐汇康健地块。招商蛇口自2024年提出投资聚焦“核心10城”，建发房产2025年提出“灯塔战略”，收缩战线押注核心。

核心地块竞争激烈，高溢价挤压利润率，但项目周转率更高。北京朝阳将台、顺义后沙峪两宗地已上架，上海普陀“真如之心”三宗地正式挂牌。

奶业的每一次跨越，本质上都是“创新”的角力。呼和浩特作为国家重要农畜产品生产基地，培育出伊利、蒙牛两大世界级乳企，构建起“一棵草到一杯奶、再到一块酪”的完整产业链条，这背后离不开科技创新赋能。伊利在全球设立15个创新中心，构建起覆盖全球的创新网络，从生产制造到产品研发再到消费终端，多次在行业内实现“从无到有”的创新突破；蒙牛推动“一体两翼”战略落地，构建起基础营养、功能营养、医学营养三级科研体系，从“乳制品企业”向“营养健康综合解决方案提供商”进化。依托创新发展，伊利、蒙牛已快速成长为全球排名前十的乳业龙头企业。

中国奶业发展至今，尽管取得显著成就，仍然面临新的发展课题。中国人均奶类消费量低于发达国家水平，城乡、区域消费习惯差异大，奶制品消费结构不均衡；乳清蛋白、酪蛋白、乳铁蛋白等功能性乳基原料长期依赖进口，创新研发有待加强；中小奶企竞争力弱，在周期性调整中受市场冲击影响较大，内生发展动力不足；广大奶农抵御风险能力不足，难以应对奶价低迷的市场环境，可持续发展能力弱。以科技创新赋能产业升级，已成为中国奶业突破发展瓶颈、迈向奶业强国的必然选择。

从全球发展机遇来看，新一轮数字智能技术、生物育种技术、绿色加工技术快速迭代，持续重塑全球奶业竞争格局，智慧养殖、精准营养、低碳加工成为奶业强国发展的主流方向，为中国奶业补上技术短板、实现弯道超车提供了良好外部条件，但关键仍在于做好创新文章。

面对国内消费市场变化，需不断优化产业产品结构。立足国民营养需求，大力发展深加工乳制品，发展奶酪、功能性乳品等细分产品，消化季节性过剩奶源，丰富产品矩阵，延伸产业链、提升价值链，摆脱低端同质化价格竞争。积极参与国际市场竞争，提升全行业生产标准，以过硬品质作为硬核支撑，推动中国奶业走向国际市场。

完善产学研协同创新体系，激活产业创新动能。推动奶业振兴需整合创新资源，积极构建“科研院所+高校+龙头企业+牧场”一体化创新联合体，打通基础研究、中试试验、产业化应用全链条，破解科技成果转化率低的难题。加大奶业科技创新投入，引导企业提高研发经费占比，政府应重点支持长期、底层、前瞻性技术研究，规范行业创新秩序，营造长期稳定、可持续的奶业创新生态。

聚焦奶业上游基础短板，全力推进种源、饲草、装备自主创新。持续开展奶牛改良，构建自主育种体系，培育高产、抗病、长寿优质奶牛种群，减少核心种源对外依赖；加强优质饲草良种培育与标准化种植技术研发，稳定饲草供给、降低养殖成本。加快智能挤奶、精准饲喂、疫病监测、乳品精深加工等国产装备研发推广，补上关键设备短板，从源头夯实奶业自主可控创新根基。